La adquisición de un inmueble representa, para muchas personas, familias y comerciantes, la culminación de un esfuerzo significativo, acompañado de ilusión y esperanza de consolidar un patrimonio. Sin embargo, este sueño puede verse empañado cuando, con el paso del tiempo, surgen defectos de construcción que no eran evidentes a simple vista al momento de la compra. Estos vicios ocultos pueden transformarse en una fuente constante de problemas, generando gastos inesperados, insatisfacción y frustración.
¿Qué dice la ley sobre los vicios ocultos?
La legislación panameña, consciente de esta problemática, ha establecido mecanismos legales para proteger a los compradores frente a estos defectos. La Ley 45 de 31 de octubre de 2007, que establece normas sobre protección al consumidor y defensa de la competencia, aborda esta situación.
Según el *Artículo 48 de la Ley 45 de 2007*:
"Cuando los bienes presenten defectos o vicios ocultos que hagan imposible el uso para el que son destinados, o que disminuyan de tal modo su calidad o la posibilidad de su uso, y que de haberlos conocido el consumidor no los hubiera adquirido o hubiera dado un menor precio por ellos, el proveedor estará obligado a recibirlos y a devolver las sumas pagadas por el consumidor, según lo establece el Código de Comercio. No obstante, el consumidor podrá optar por recibir una rebaja en el precio, sin derecho a reclamo posterior."
Asimismo, esta ley establece un período de *cinco años* desde que el consumidor se percata del defecto de construcción o vicio oculto para reclamar al proveedor. Este plazo está contemplado en el *Artículo 108*, el cual dispone que la acción para reclamaciones de protección al consumidor prescribe en cinco años, contados a partir del momento en que el consumidor tuvo conocimiento del defecto.
¿Cuál es el alcance de estas disposiciones?
Es importante destacar que estas normas son aplicables para aquellos contratos de Promesa de Compraventa realizados después de la entrada en vigor de la Ley 45 de 2007, es decir, a partir del 7 de noviembre de 2007, cuando fue publicada en Gaceta Oficial. Para los contratos firmados antes de esta fecha, se aplica la Ley 29 de 1° de febrero de 1996, la cual contiene disposiciones similares.
Diferencia entre vicios ocultos y vicios ruinógenos
La jurisprudencia del Tercer Tribunal Superior de Justicia del Primer Distrito Judicial de Panamá ha introducido una distinción relevante entre los vicios ocultos y los denominados "vicios ruinógenos". Estos últimos se refieren a defectos en elementos estructurales (como lozas, paredes, etc.) que pueden llevar a la ruina del edificio, haciendo que la propiedad sea inhabitable o inservible.
Para estos casos, el *Artículo 1343 del Código Civil* establece una responsabilidad decenal de *diez años* para el contratista o arquitecto en caso de que el edificio se arruine por vicios de construcción. Si la causa de la ruina se debe a la negligencia del contratista en el cumplimiento de las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años. Dependiendo del daño podría aumentar hasta quince años el periodo para reclamar los daños.
Conclusión
Frente a la existencia de vicios ocultos o ruinógenos en una propiedad, es fundamental actuar con celeridad y buscar asesoría legal especializada. Contar con un equipo de profesionales idóneos no solo aumenta las probabilidades de resolver el problema de manera efectiva, sino que también protege tu inversión y asegura que tus derechos como consumidor sean respetados.