La Asamblea de propietarios no es simplemente la suma de todos los propietarios de unidades inmobiliarias del P.H., ya que según la definición que nos brinda la Ley 31 de 18 de junio de 2010 “Que establece el Régimen de Propiedad Horizontal” esta se constituye cuando se da la reunión de los mismos, siempre y cuando dicha asamblea se dé cumpliendo con todos los parámetros legales para la misma, de los cuales el primero es una convocatoria en debida forma, de la cual ya escribí en un artículo anterior.
Según la definición que podemos encontrar en el artículo quinto, numeral cuarto de la Ley 31 de 18 de junio de 2010 “Que establece el Régimen de Propiedad Horizontal” es como sigue: “4. Asamblea de Propietarios. Reunión de los dueños de las unidades inmobiliarias para tratar aspectos necesarios de la propiedad horizontal, propios de su normal actuación y desenvolvimiento habitual.”
¿Cuándo se reúne la Asamblea de Propietarios?
La Asamblea de Propietarios se debe reunir por lo menos una vez al año, según ordena la Ley en su artículo cincuenta (50) taxativamente y según se desprender del artículo setenta y dos (72) numeral once (11) y el artículo setenta y cuatro (74). A esta reunión de Asamblea de Propietarios “obligatoria” se le conoce como “Sesión o Reunión Ordinaria”, por tratarse de temas que son del giro normal de actuación, administración y desenvolvimiento del P.H.
En esta “Asamblea de Propietarios Ordinaria” se pueden discutir todos los temas que los propietarios tengan a bien, y tomar decisiones sobre los mismos aunque no fuesen parte de los temas a discutir según el aviso de convocatoria para la reunión.
La convocatoria a la Asamblea la realizan los miembros de la Junta Directiva, el Administrador legalmente constituido, en primera instancia.
¿Qué pasa si no se convoca la Asamblea de Propietarios?
Ocurre con mucha frecuencia que por una razón o por otra quienes tienen la obligación de convocar la Asamblea de Propietarios no lo hacen e incluso he sabido de P.H.s que pasan varios años sin que se realice dicha reunión.
Como en la actualidad, todos los P.H.s deben tener una fecha determinada o determinable para su reunión de propietarios, la norma señala que de pasar dos meses desde que se debió realizar la reunión y la misma no ha sido convocada por quienes tiene la potestad de realizarla, los propietarios de dicho P.H. podrán realizarla siempre y cuando sean un mínimo del 20% del total de propietarios, se encuentren al día con la obligaciones financieras para con la propiedad horizontal y cumplan con todos los requisitos de Ley para la convocatoria.
Esto hace que los propietarios tengan mayor injerencia y dominio sobre lo que ocurre con su propiedad, dándoles el poder de realizar los actos que debieron realizar las autoridades elegidas para ello.
Las decisiones que se tomen en las Asambleas de Propietarios sea cualquiera la forma legal de su convocatoria, deben tomar en consideración los mínimos establecidos en la Ley en cuanto a la conformación del quorum y número de votos necesarios para cada una de las decisiones.
Asambleas “Extraordinarias” de Propietarios.
Existe otro tipo de Asambleas de Propietarios llamadas “Extraordinarias”, las cuales pueden darse en cualquier momento en que una situación atípica y urgente amerite de la convocatoria de la misma como principal ente de gobierno de la propiedad horizontal y no esté en fecha de una reunión ordinaria.
Ejemplo:
Puede ocurrir que producto de un temblor, alguna de las estructuras que permiten la existencia del P.H. requiera reparación y dichos trabajos excedan el presupuesto anual con el cual se fija la cuota de mantenimiento, por lo cual no existen fondos para hacerle frente al gasto.
Como de esa estructura depende la existencia del P.H., lo más lógico es que se convoque a una “Reunión Extraordinaria de Asamblea de Propietarios” del P.H. para deliberar y decidir sobre los trabajos de reparación, los costos de los mismos y la forma de hacerle frete a dicho desembolso.
La reunión extraordinaria puede ser convocada por la Junta Directiva, el Administrador o por derecho propio del veinte por ciento (20%) de los propietarios que se encuentren al día con sus obligaciones financieras, de la misma forma que para una “Reunión Ordinaria”.
En esta reunión, tal como la Ley estipuló la Ley, solo se podrán decidir sobre temas que fueron parte de la convocatoria, los cuales deben constar en el aviso con el que se llamó a los propietarios a la reunión.