El artículo 28 de la Ley 284 de Propiedad Horizontal, que regula las sanciones aplicables a los propietarios que incumplen con el pago de las cuotas de gastos comunes, representa una herramienta contundente para la administración de los edificios o conjuntos residenciales. Sin embargo, su implementación puede generar debate, tanto desde la perspectiva de la justicia y proporcionalidad como desde la efectividad en la gestión comunitaria.
El equilibrio entre sanción y convivencia
La ley otorga a las administraciones de propiedades horizontales una amplia gama de medidas para garantizar el cumplimiento de las obligaciones financieras de los propietarios. Algunas de estas medidas, como el recargo del 20% sobre la cuota impaga y la publicación de la morosidad en lugares visibles, buscan generar presión social y financiera sobre el deudor.
Con la Ley anterior, esto podría considerarse una medida de escrutinio público que podría vulnerar la privacidad y dignidad del propietario moroso, lo que podría derivar en tensiones entre vecinos y afectar negativamente la convivencia.
Para que esto último sea menos severo, la norma estableció que lo que se publica es el número de la unidad morosa, su número de finca y el monto adeudado, omitiendo el nombre del propietario, sin embargo, este tipo de información es pública con solo acceder a la base de datos del Registro Público.
El acceso a servicios esenciales
El artículo también permite la suspensión de servicios comunes como el uso de áreas recreativas, gas, internet, televisión por cable, y otros servicios que dependen del aporte de las cuotas comunes. Aunque se exceptúa explícitamente el agua, estas suspensiones podrían interpretarse como un castigo severo que, en algunos casos, podría afectar el bienestar de los habitantes, especialmente en unidades donde residen personas vulnerables, como niños, ancianos o personas enfermas.
Esto último, no es contemplado por la Ley, seguramente para evitar que personas inescrupulosas utilicen excusas para no pagar la Cuota de Gastos Comunes, hecho que genera tensiones constantes en las comunidades bajo el régimen de propiedad horizontal.
Restricciones al acceso y libertad de tránsito
Otro aspecto crítico es la posibilidad de restringir el acceso vehicular de visitas y proveedores no esenciales, así como el uso de controles remotos o facilidades tecnológicas para ingresar al edificio. Aunque la ley garantiza el acceso de emergencias y servicios esenciales, estas restricciones pueden crear situaciones incómodas y crear malentendidos en cuanto a la libertad de tránsito de los residentes y sus visitantes. Aquí se plantea un dilema sobre hasta qué punto estas medidas son necesarias o si pudieran considerarse excesivas y punitivas.
La efectividad de las medidas judiciales
Finalmente, la posibilidad de iniciar un proceso ejecutivo utilizando el estado de cuenta o recibos no pagados como título ejecutivo destaca la intención de la ley de brindar una solución rápida y eficiente a la morosidad. Este proceso judicial, aunque necesario, puede resultar prolongado por los procesos y etapas que maneja la justicia.
En una gran cantidad de casos las unidades inmobiliarias fueron compradas por sus actuales dueños mediante el financiamiento con una institución financiera que posee una graven sobre dicha finca y por lo tanto su crédito va por delante del de la propiedad horizontal.
En estos últimos casos es importante la vigilancia de los notarios y el Registro Público del requisito de paz y salvo de la propiedad horizontal para realizar cualquier traspaso en atención al artículo 114 de la Ley. Esto es un seguro para que la propiedad horizontal cobre las Cuotas de Gastos Comunes adeudadas por la unidad inmobiliaria.
Conclusión
El artículo 28 de la Ley 284 busca proteger los intereses económicos de la comunidad en propiedades horizontales, asegurando que todos los propietarios cumplan con sus obligaciones financieras. Sin embargo, la aplicación de estas medidas debe manejarse con cautela para no comprometer la armonía y buena convivencia entre vecinos. La administración debe equilibrar la necesidad de recaudar las cuotas comunes con el respeto a los derechos y dignidad de los propietarios, buscando siempre soluciones que fomenten el diálogo y la cooperación.
En caso de que el dialogo no prospere, es necesario accionar todas las herramientas que brinda la Ley 284 de 14 de febrero de 2022 para velar por el bienestar de la comunidad pues el conjunto siempre debe primar sobre la individualidad.