La Ley 284 de 14 de febrero de 2022, que regula la propiedad horizontal en Panamá, contiene disposiciones sobre cómo deben fijarse y modificarse las cuotas de gastos comunes.
Sin embargo, parece haber una aparente contradicción entre los artículos 26 y 35, lo que podría generar confusión al intentar interpretar y aplicar estas normas.
1. Artículo 26: - Establece que la cuota de gastos comunes puede fijarse de manera distinta si así lo acuerda la Asamblea de Propietarios con el voto afirmativo del 66 % de la totalidad de las unidades inmobiliarias que componen la propiedad horizontal y que estén al día en sus obligaciones financieras.
2. Artículo 35: - Indica que la modificación de las cuotas de gastos comunes ordinarias o la aprobación de cuotas de gastos comunes extraordinarias en primera convocatoria requiere la aprobación de la Asamblea de Propietarios con una votación favorable del 51 % de la totalidad de las unidades inmobiliarias al día en el pago de las cuotas de gastos comunes. Si no se alcanza el quórum en la primera convocatoria, se puede convocar una segunda reunión donde se requerirá solo el 30 % de las unidades inmobiliarias al día en el pago.
Para resolver esta aparente contradicción, es útil aplicar las reglas de hermenéutica jurídica, que son principios para interpretar las leyes. Algunas de estas reglas incluyen:
- Interpretación sistemática: Considerar la ley en su conjunto y no aisladamente. En este caso, analizar cómo los artículos 26 y 35 se relacionan entre sí y con el resto de la ley.
- Jerarquía normativa: Si hay una contradicción, se debe preferir la norma más específica sobre la más general.
- Finalidad de la norma: Interpretar la norma considerando su propósito o finalidad. La finalidad de las cuotas de gastos comunes es garantizar el mantenimiento y operación adecuada de la propiedad horizontal.
- Otros.
- Propósito del Artículo 26: Este artículo parece estar diseñado para situaciones en las que se quiere cambiar la forma en que se calcula la cuota de gastos comunes (por ejemplo, cambiar de un cálculo basado en metros cuadrados a uno basado en unidades inmobiliarias, o cobrar según donde se encuentren las unidades inmobiliarias – Primer piso un precio por metro cuadrado y segundo piso otro diferente). Debido a que esto representa un cambio fundamental en la estructura de las cuotas, se requiere una mayoría cualificada del 66 %.
- Propósito del Artículo 35: Este artículo se aplica a modificaciones más operativas y de rutina en las cuotas de gastos comunes, como ajustes en las cuotas ordinarias debido a aumentos en los costos de mantenimiento, o la aprobación de cuotas extraordinarias para cubrir gastos imprevistos. Para estos casos, se requiere una mayoría simple del 51 % en primera convocatoria y del 30 % en segunda convocatoria, facilitando así una gestión más ágil y flexible.
Para determinar cuál de los dos artículos aplicar, es importante considerar el tipo de cambio que se quiere hacer:
- Para cambios en la estructura de cálculo de las cuotas (por ejemplo, cambiar la base del cálculo de metros cuadrados a unidades):
Aplicar el Artículo 26, requiriendo una votación del 66 % de las unidades inmobiliarias que componen la propiedad horizontal que además deben estar al día.
- Para ajustes operativos en las cuotas ordinarias o aprobación de cuotas extraordinarias.
Aplicar el Artículo 35, requiriendo una votación del 51 % de las unidades inmobiliarias al día en primera convocatoria o del 30 % en segunda convocatoria.
De esta manera, se puede interpretar y aplicar correctamente la ley evitando contradicciones y asegurando una gestión adecuada de la propiedad horizontal.