El artículo 73 de la Ley 284 de 14 de febrero de 2022 “Sobre El Régimen De Propiedad Horizontal y Que Subroga La Ley 31 de 2010” establece las bases para la elección de la Junta Directiva, un órgano fundamental para la administración de las propiedades sometidas a este régimen. A primera vista, el artículo busca garantizar una estructura mínima de gobierno en la gestión de bienes comunes, con la flexibilidad de adaptarse a propiedades de diferente tamaño y complejidad. Sin embargo, plantea varias consideraciones importantes que merecen ser analizadas.
La importancia de una Junta Directiva diversa y funcional:
El primer aspecto relevante del artículo es la obligatoriedad de contar con una Junta Directiva de al menos tres miembros, con los cargos de presidente, secretario y tesorero. Esta composición mínima asegura que las decisiones no dependan de una sola persona, sino de un organismo colegiado y promueve la rendición de cuentas dentro de la gestión de los bienes comunes.
Cada cargo tiene responsabilidades claras y definidas explicadas en la Ley en otros artículos, en conjunto, buscan garantizar una administración eficiente y transparente. La posibilidad de ampliar la Junta a un número impar de miembros, por decisión de la Asamblea de Propietarios, refleja una adecuada previsión para evitar estancamientos en las decisiones, al asegurar mayorías claras.
También establece la posibilidad de tener Juntas Directivas con 2 miembros, en los casos de los conjuntos que tengan pocas unidades inmobiliarias.
Conflictos de interés: Un desafío permanente:
El artículo establece que los miembros de la Junta Directiva deben abstenerse de participar en decisiones que afecten directamente a sus unidades inmobiliarias o que presenten un conflicto de intereses. Este punto es vital para garantizar la imparcialidad y equidad en la toma de decisiones. Pero en la práctica, esto puede ser difícil de implementar sin un adecuado sistema de control y vigilancia.
La pregunta que surge es: ¿Cómo se asegura que estas abstenciones se cumplan de manera efectiva? La ley no detalla mecanismos específicos de supervisión, lo que puede abrir la puerta a situaciones donde los conflictos de interés no sean gestionados de manera adecuada. Aunque esto debería ser resuelto por el ejercicio de una lógica elemental, no siempre se aplica y termina siendo un punto gris tanto para miembro de la Junta Directiva, como para los demás propietarios.
La transparencia y la cultura de rendición de cuentas son esenciales para minimizar estos riesgos.
Restricciones para la administración directa:
El artículo también establece que ningún miembro de la Junta Directiva puede ocupar el cargo de administrador, salvo en propiedades con veinte o menos unidades inmobiliarias. Esta disposición tiene un claro objetivo: evitar que la misma persona o grupo de personas ejerza control sobre la toma de decisiones y la ejecución de estas, lo que podría derivar en abusos o falta de control.
En muchas propiedades, esta excepción es comprensible, ya que los recursos económicos y la complejidad administrativa suelen ser limitados, y a menudo no es práctico contratar a un administrador externo. Sin embargo, en propiedades más grandes, esta separación de roles es crucial para garantizar una gestión equilibrada y profesional.
Conclusión:
El artículo 73 de la Ley de Propiedad Horizontal refleja un intento de equilibrar la representación y la administración en comunidades de propietarios, con flexibilidad para adaptarse a diferentes tipos de inmuebles con necesidades distintas. No obstante, plantea desafíos significativos, como la gestión de los conflictos de intereses y la necesidad de una clara separación entre la administración y la Junta Directiva. Para que estas disposiciones sean efectivas, es fundamental contar con mecanismos de control interno y una cultura de transparencia entre los copropietarios.
La clave para el éxito en la implementación de este artículo radica en la educación y capacitación de los miembros de las Juntas Directivas, quienes deben comprender no solo sus derechos, sino también sus responsabilidades hacia la comunidad de propietarios.