Por lo general, las personas, familias y comerciantes que adquieren un inmueble lo logran con esfuerzo, ilusión y la esperanza de un futuro ostentar el título de una propiedad. Sin embargo, en algunos casos, estas personas que adquieren dicho bien pueden encontrarse con una decepción, al percatarse que el inmueble tiene Defectos de Construcción que a simple vista no podían ser detectados y que van surgiendo poco a poco o de golpe con el paso del tiempo, transformándose en un dolor de cabeza y fuente de gastos no contemplados, insatisfacciones y frustraciones.
Es por esto que nuestra legislación ha contemplado el derecho de un reclamo para dichos daños, que no se pueden ver o descubrir a simple vista, pero que amenaza la inversión realizada.
Primero veamos que dice la Ley 45 de 31 de octubre de 2007 “QUE DICTA NORMAS SOBRE PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR Y DEFENSA DE LA COMPETENCIA Y OTRA DISPOSICIÓN.”
“Artículo 48. Vicios ocultos. Cuando los bienes presenten defectos o vicios ocultos que hagan imposible el uso para el que son destinados, o que disminuyan de tal modo su calidad o la posibilidad de su uso, y que de haberlos conocido el consumidor no los hubiera adquirido o hubiera dado un menor precio por ellos, el proveedor estará obligado a recibirlos y a devolver las sumas pagadas por el consumidor, según lo establece el Código de Comercio. No obstante, el consumidor podrá optar por recibir una rebaja en el precio, sin derecho a reclamo posterior.”
La misma norma (Ley 45 de 31 de octubre de 2007), señala que el consumidor tiene cinco años desde que se percata del defecto de construcción o vicio oculto, para reclamar al agente económico el resarcimiento del daño con la devolución total o parcial del dinero pagado o la reparación del bien.
Esto lo podemos ver en el artículo 108 de la Ley 45 de 31 de octubre de 2007, cuando señala que:
“Artículo 108. Prescripciones. La acción para iniciar el procedimiento prescribirá en tres años, contados a partir del momento en que se produjo la falta, en el caso de las prácticas restrictivas de la competencia, o desde el momento del conocimiento efectivo de la falta, en el caso de las prácticas de comercio desleal. De igual forma, prescribirá en cinco años la acción para las reclamaciones de protección al consumidor. En este caso, el plazo se contará a partir del momento en que se perfecciona la relación de consumo, salvo que se trate de una reclamación por vicios ocultos y/o de responsabilidad civil por producto defectuoso, en cuyo caso el plazo para la prescripción se contará a partir del momento en que el consumidor tuvo conocimiento del hecho dañoso. Esta prescripción se interrumpirá con la presentación y notificación de la demanda, de acuerdo con las normas generales del Código Judicial.”
Es preciso aclarar que esta norma es aplicable a quienes realizaron su contrato de Promesa de Compraventa después de la entrada en vigor de la Ley 45 de 31 de octubre de 2007 “QUE DICTA NORMAS SOBRE PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR Y DEFENSA DE LA COMPETENCIA Y OTRA DISPOSICIÓN.” La fecha de inicio de su vigencia es el miércoles 7 de noviembre de 2007, día en que fue publicada en Gaceta Oficial.
Para los que firmaron sus contratos de Promesa de Compraventa previo a la fecha expuesta en el párrafo anterior, rige la “Ley 29 de 1° de febrero de 1996 Por la cual se dictan normas sobre la defensa de la competencia y se adoptan otras medidas”, la cual contenía disposiciones muy similares a las de la Ley 45 de 31 de octubre de 2007 anteriormente citada.
Como ejemplo podemos señalar el artículo 42, con idéntico espíritu que el artículo 48 de la Ley 45 de 2007, copiado arriba y que transcribimos para su propia conclusión:
“Artículo 42. Vicios ocultos. Cuando los bienes presenten defectos o vicios ocultos que hagan imposible el uso para el que son destinados, o que disminuyan de tal modo su calidad o la posibilidad de su uso, y que de haberlos conocido el consumidor no los hubiese adquirido, o hubiese dado un menor precio por ellos, el proveedor estará obligado a recibirlos y a devolver las sumas pagadas por el consumidor, según lo establece el Código de Comercio. No obstante, el consumidor podrá optar por recibir una rebaja en el precio, sin derecho a reclamo posterior.”
Sin embargo, basándome en fallos del TERCER TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DEL PRIMER DISTRITO JUDICIAL DE PANAMÁ, es mi opinión que en algunos casos se deben aplicar las normas del Código Civil, específicamente el artículo 1343 que habla de una prescripción de 10 años o responsabilidad decenal.
Ha sido criterio del mencionado Tribunal, que no se trata de vicios ocultos, sino de lo que ellos denominan “Vicios Ruinógenos” cuando los defectos dentro del bien inmobiliario pueden ocasionar la ruina del edificio, la casa, el depósito, etc. Cuando los daños o defectos se encuentran en elementos que son estructurales (lozas, paredes, otras estructuras) y que pueden hacer que el bien adquirido sea inhabitable o no se pueda ocupar de no corregirse.
Lo que señala el artículo 1343 del Código Civil que mencioné anteriormente es lo siguiente:
“Artículo 1343. El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección. Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años.”
En este caso, los promotores de bienes inmobiliarios también están protegidos en contra de un contratista que violando los términos y especificaciones del contrato actuase con negligencia y provocase la futura ruina de la edificación.
De ahí que existan dos términos diferentes para reclamos en los casos de vicios ocultos; tomando en consideración si no amenazan la ruina del bien inmueble adquirido tendrán un término para ser reclamados de cinco (5) años y de diez (10) años cuando se traten de “Vicios Ruinógenos”.
Considero que lo correcto para cualquier persona que tenga un problema de vicios ocultos en alguna propiedad, es no perder tiempo y buscar asesoría con profesionales idóneos que puedan representar sus intereses de la manera correcta para tener mayor esperanza de solución al problema o de retorno de su inversión.