A diario, en nuestra práctica como asesores de propiedad horizontal, respondemos preguntas sobre situaciones que surgen en la administración de edificios, urbanizaciones y otros inmuebles sometidos a este régimen. Estas consultas, en la mayoría de los casos, se deben a situaciones reales y cotidianas que enfrentan las comunidades. Un tema que genera dudas es la renuncia de miembros de la Junta Directiva y el impacto que esto puede tener en su estructura.
El artículo 73 de la Ley 284 de 14 de febrero de 2022 establece los lineamientos para la conformación de la Junta Directiva en propiedades horizontales. Según este artículo, la Junta Directiva debe estar compuesta, como mínimo, por tres miembros que ocuparán los cargos de Presidente, Secretario y Tesorero, a menos que el inmueble tenga únicamente dos unidades inmobiliarias, en cuyo caso se puede reducir a dos miembros. Además, la Asamblea de Propietarios tiene la facultad de ampliar el número de miembros de la Junta, pero siempre respetando una composición impar.
La imparidad es un principio importante para evitar estancamientos en la toma de decisiones y garantizar una administración fluida. No obstante, el mismo marco legal reconoce la posibilidad de renuncia de los directivos, según lo dispuesto en los artículos 77 y 78.
Entonces, ¿Qué ocurre si tras una renuncia la Junta Directiva queda compuesta por un número par de miembros? ¿Debe actuarse de inmediato para restaurar la imparidad o es legal continuar con una Junta de número par?
En principio, la Ley no prohíbe expresamente que una Junta Directiva pueda operar con un número par de miembros. La norma en el artículo 73 se refiere a la configuración inicial que se decide en la Asamblea de Propietarios, donde se procura una estructura impar para evitar empates en las votaciones.
Sin embargo, si después de esta Asamblea uno de los miembros decide renunciar, el hecho de que la Junta quede con un número par no invalida su legitimidad ni su capacidad de funcionar, siempre y cuando cumpla con los requisitos mínimos de representación (es decir, que queden al menos tres miembros, a menos que sean dos unidades inmobiliarias).
Desde nuestra perspectiva, no es necesario convocar una Asamblea Extraordinaria de inmediato para cubrir la vacante dejada por la renuncia.
La Junta Directiva sigue siendo válida y operativa, ya que la Ley no exige que la composición se mantenga en números impares una vez que ha ocurrido un hecho posterior como una renuncia. Esto permite que la administración continúe sin interrupciones.
En conclusión, si bien la imparidad es importante para garantizar la funcionalidad de la Junta Directiva, su pérdida debido a una renuncia no invalida automáticamente a la Junta.
La Ley 284 no exige una acción inmediata para restaurarla, siempre y cuando se mantenga el número mínimo de miembros que exige el artículo 73.