Análisis del Artículo 114 de la Ley 284 de 2022 sobre Propiedad Horizontal: Un Paso hacia la Transparencia y Protección de los Intereses Colectivos.
El artículo 114 de la Ley 284 de 14 de febrero de 2022, sobre Propiedad Horizontal, introduce una medida clave para garantizar la transparencia y la protección de los derechos de los copropietarios al momento de transferir una unidad inmobiliaria. Este artículo impone la obligación de presentar un certificado de paz y salvo al notario público antes de que se lleve a cabo la transferencia de la propiedad, lo que representa una protección a la gestión y regulación de las propiedades bajo este régimen.
Este requisito no es nuevo de esta Ley puesto que ya era contemplado en la Ley 31 de 18 de junio de 2010, que fue reemplazada por la actual vigente, pero el hecho de que se mantenga es un seguro que protege a las propiedades horizontales.
La Importancia del Certificado de Paz y Salvo
El requisito de presentar un certificado de paz y salvo firmado por el administrador o dignatarios autorizados según la ley o el Reglamento de Copropiedad tiene como objetivo principal asegurar que no existan deudas pendientes con la propiedad horizontal. Esto protege tanto al comprador como al resto de los copropietarios, al garantizar que el vendedor no tiene obligaciones financieras incumplidas que podrían transferirse al nuevo propietario o afectar el funcionamiento general de la comunidad.
Este mecanismo, además, fomenta la responsabilidad financiera entre los copropietarios y fortalece la administración de las propiedades horizontales, al dar mayor control y supervisión a los órganos encargados de la gestión. Asimismo, el artículo refuerza la importancia de una administración activa y diligente, que sea capaz de mantener al día las finanzas y evitar posibles conflictos o malentendidos durante la transferencia de una unidad inmobiliaria.
Adicionalmente evita que se dilaten procesos judiciales puesto que, al interponerse una demanda por el cobro de Cuotas de Gastos Comunes dejadas de pagar, se interpone en contra del propietario de la finca o unidad inmobiliaria y el hecho de que dicha titularidad pudiera ser traspasado generaría una posible nulidad con todas las inconvenientes de tiempo que podría generar, causando daños a la comunidad inscrita bajo el régimen de propiedad horizontal.
Excepciones y Su Impacto
Una de las disposiciones más interesantes del artículo 114 es la excepción en la que, en ausencia de la Asamblea de Propietarios, Junta Directiva o administrador durante un periodo de más de cinco años, se permite la inscripción de órdenes judiciales o del Ministerio Público sin necesidad del certificado de paz y salvo. Esta excepción responde a situaciones de abandono o inactividad administrativa prolongada, donde los copropietarios o interesados no deberían verse impedidos de realizar transacciones debido a la inoperancia de la administración.
Esta previsión legal es esencial, ya que impide que la falta de gestión por parte de la administración obstaculice el desarrollo normal de los derechos de propiedad, manteniendo un equilibrio entre la necesidad de control y la protección de los intereses individuales. Sin embargo, es importante señalar que este tipo de excepciones debería manejarse con cautela, para evitar posibles abusos o fraudes, ya que abre una puerta para transferencias sin el filtro del certificado de paz y salvo.
Queda claro que estas ausencias deben ser probadas por la persona interesada y decretadas mediante resoluciones judiciales, pues sería peligroso que una autoridad o institución tuviese la potestad de interpretar cuando se dan estas ausencias prolongadas de la administración.
Conclusión
El artículo 114 de la Ley 284 de 2022 sobre Propiedad Horizontal refuerza la transparencia y la responsabilidad financiera en las transferencias de unidades inmobiliarias, recordando que los bienes inmuebles deben ser traspasados libre de gravámenes y con el compromiso del saneamiento en caso de evicción.
Al exigir un certificado de paz y salvo, se protege a los compradores y a la comunidad en su conjunto, asegurando que todas las obligaciones financieras estén en orden antes de que se realice una transacción. La excepción contemplada para casos de inactividad prolongada también es un acierto, al permitir que se lleven a cabo transferencias en situaciones donde la administración esté ausente, aunque su implementación debe ser vigilada cuidadosamente.
Este artículo, en conjunto con otras disposiciones de la Ley 284, contribuye a un marco legal más robusto y equilibrado para la gestión de propiedades horizontales en Panamá, fortaleciendo la confianza y la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias.