Han sido varios clientes que nos han consultado sobre cuando se pueden aplicar las medidas de presión establecidas en la Ley 284 de 14 de febrero de 2022, “Sobre El Régimen De Propiedad Horizontal y Que Subroga La Ley 31 de 2010”, concretamente nos preguntan sobre las que se establecen en el artículo 28 de la misma que señala:
“Artículo 28. Cuando alguno de los propietarios incumpla su obligación de pago de las cuotas de gastos comunes en el plazo establecido, se aplicarán las siguientes medidas:
1. Se podrá cobrar un recargo de hasta un 20 % sobre la cuota de gastos comunes dejada de pagar, posterior a la fecha establecida en el Reglamento de Copropiedad para el pago de la cuota de gastos comunes o, en su defecto, el último día del mes.
2. Se podrá anunciar en un lugar visible del inmueble el número de la unidad inmobiliaria morosa, número de finca y el monto sin especificación del nombre de su propietario.
3. Se podrá suspender el uso de las áreas comunes recreativas y los servicios comunes, como gas, internet, televisión por cable, cuando es común; servicio de portero eléctrico, uso de elevadores, aseo y demás servicios comunes para cuyo suministro es necesario el aporte de las cuotas de gastos comunes. Esta medida será aplicable a partir de los dos meses o más del vencimiento de la obligación de pago.
Se exceptúa de este numeral la suspensión del servicio del agua.
4. Se podrá negar el servicio de vigilancia y seguridad, de correspondencia, servicio de portería, permisos para entrada de materiales o permisos para remodelaciones o construcciones en la unidad.
5. Se podrá restringir el uso de entrada por control remoto o facilidades tecnológicas al propietario de la unidad inmobiliaria morosa y a sus dependientes. Sin embargo, se deberá permitir el acceso del propietario de la unidad inmobiliaria por medio de la entrada de visitantes.
6. Se podrá restringir el acceso vehicular de visitas y proveedores no esenciales y/o urgentes.
Deberá ser permitido el paso hasta la unidad inmobiliaria morosa de ambulancias, vehículos de emergencia, autoridades, proveedores de medicamentos o de alimentación, cuando se trate de personas en estado de vulnerabilidad.
7. Se podrá interponer un proceso ejecutivo, sirviendo de título ejecutivo el estado de cuenta o los recibos no pagados. Esta medida será aplicable a partir de los dos meses o más del vencimiento de la obligación de pago.
8. Se deberá informar por escrito a las instituciones acreedoras de hipotecas o fiduciarias sobre las unidades inmobiliarias que mantengan atraso de dos meses o más en el pago de sus cuotas de gastos comunes.
El propietario moroso pagará los gastos en que incurra la propiedad horizontal para la aplicación de estas acciones y recuperación de dichas expensas, incluyendo los honorarios por servicios profesionales.”
La respuesta para nosotros es clara y el mismo artículo lo establece, estas medidas se pueden aplicar cuando los propietarios no cumplen con su obligación del pago de la Cuota de Gastos Comunes en el tiempo establecido, siendo este plazo los días señalados en los reglamentos de Copropiedad de las propiedades horizontales.
Por ejemplo:
Si el Reglamento de Copropiedad señala que la Cuota de Gastos Comunes debe cancelarse dentro de los primeros 5 días del mes, entonces estas medidas se pueden tomar a partir del sexto día y dependiendo de la medida después de dos meses.
También en los casos de que se establezcan cuotas extraordinarias, si se incumple el plazo estipulado por la Asamblea de Propietarios.
Eso no quiere decir que el propietario esté al día con sus obligaciones de pago para con la propiedad horizontal, pues la misma comienza al inicio del mes, solo quiere decir que dentro de ese periodo no se le deben aplicar las medidas establecidas en el artículo 28 antes transcrito.
Entonces ¿Existen restricciones a estas medidas sancionatorias?
La realidad estricta es que la Ley no establece causas atenuantes o excepciones a dichas medidas y el único servicio de pago común que no se puede suspender es el del agua, siendo esto un sin sentido de la Ley porque si el agua no es común, sino que está bajo contrato individual con el Instituto de Acueductos y Alcantarillados Nacionales (IDAAN) si puede ser “cortado” el servicio.
Y es un sinsentido porque si la pagan particulares, ellos tienen que ser solidarios y darle agua al que no contribuye, pero el IDAAN no está obligado a la solidaridad, por lo tanto, el Estado está trasladando la función social a personas privadas.
Volviendo a la pregunta sobre las posibles excepciones, No la Ley 284 de 14 de febrero de 2022,” Sobre El Régimen De Propiedad Horizontal y Que Subroga La Ley 31 de 2010” no las establece así que no existen.