Bienes comunes y áreas sociales son conceptos que suelen ser confundidos por quienes diariamente viven en un P.H. o por quienes suelen lidiar cotidianamente con estos inmuebles, ya sean propietarios o no.
Para evitar confusiones al respecto, es bueno tener claro que significa cada uno de los conceptos que hemos mencionado y sus posibles diferencias y saber cuáles son las cosas que pueden hacer que nos equivoquemos a la hora de juzgar un proyecto.
El artículo cinco de la Ley 31 de 18 de junio de 2010 “Que establece el Régimen de Propiedad Horizontal” en su numeral seis, señala que los bienes comunes son partes del P.H. que pertenecen a todos los propietarios de las unidades inmobiliarias, pero lo que a mí me parece más importante de la definición es que señala lo que caracteriza a esos Bienes comunes que abajo resaltamos.
- Bienes comunes. Partes de un edificio o conjunto sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados de acuerdo con su coeficiente de participación asignado en el Reglamento de Copropiedad que, por su naturaleza o destinación, permiten o facilitan su existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso y goce.
Por lo tanto, no se puede entender una Propiedad Horizontal que no tenga bienes comunes o que los mismos estén de alguna manera comprometidos ya que de no existir los bienes comunes, no existe la propiedad horizontal.
Si revisamos la definición de Propiedad Horizontal veremos que el Ley 31 de 18 de junio de 2010, antes mencionada señala que es un tipo especial de propiedad donde coexisten la propiedad privada y la copropiedad de los bienes comunes, que por ser comunes es de todos los propietarios.
“Artículo 1. Se establece el Régimen de Propiedad Horizontal que regula la propiedad horizontal como un tipo especial de propiedad, constituida sobre unidades inmobiliarias, susceptibles de aprovechamiento independiente y con acceso a la vía pública en donde coexisten la propiedad singular sobre los bienes privados y la copropiedad sobre los bienes comunes.” Algo más a tomar en consideración del artículo anteriormente descrito es que las unidades inmobiliarias, principal bien privado de un P.H., tienen dos características básicas que son:
- Que se pueda aprovechar de manera independiente.
- Que tenga acceso a la vía pública.
Por noticias aparecidas en medios impresos, televisivos y radiodifundidos me he percatado de que existe una idea generalizada de que un P.H. necesariamente tiene entre sus bienes comunes piscinas, vestíbulos, salones, parques de juegos, etcétera. Esto no necesariamente es cierto pues existen P.H.s, de edificios o de otro tipo de construcción que no tienen este tipo de amenidades.
Esto lo decimos en función de los casos de conocimiento público en donde se señala que tal o cual promotor de un P.H. vendió, hipoteco, cedió o enajeno de cualquier forma los “Bienes Comunes” de tal o cual P.H., siendo el más conocido el del P.H. Ibiza.
En los proyectos que tienen como una de sus finalidades el comercio, puede sin ningún problema establecer algunas unidades inmobiliarias para que las mismas sean restaurantes, bares y cualquier otro tipo de actividad comercial cónsona con el uso de suelo que tenga la propiedad, siempre y cuando cumpla con los requisitos de dichas actividades.
Ejemplo:
Una persona puede comprar una unidad inmobiliaria en planta baja, justo al lado del pasillo de entrada del edificio que sirve como vía de acceso hacia los ascensores y las escaleras, para operar un negocio de bar o de restaurante.
Si una persona que quiere adquirir una unidad inmobiliaria en dicho edificio, visita el proyecto o lo ve en planos puede tener la idea equivocada de que ese espacio en la planta baja es el vestíbulo del P.H., y luego cuando vea el comercio que ahí se instale puede sentirse engañada o pensar que alguien se está aprovechando indebidamente de los bienes que son de todos.
Lo correcto al momento de tener un interés en adquirir una propiedad (unidad inmobiliaria) dentro de un P.H. es informarse exhaustivamente de todo el proyecto, de todo lo que le corresponderá en propiedad, que incluye las áreas comunes y no asumir que porque parece común lo es.
Recomiendo que la revisión del contrato de promesas de compraventa y de compraventa de un bien inmueble, sea este de P.H. o no, por la importancia que presenta sea revisado por un profesional especialista y con experiencia en la materia para evitar situaciones desagradables.