Algunas veces recibimos consultas de nuestros clientes preguntando la forma y la razón del cobro de la morosidad y no pocas veces se repiten las mismas preguntas que de las cuales dejo algunas abajo:
Creo que estas y otras preguntas tienen su respuesta en la propia “Ley 284 de 14 de febrero de 2022 Sobre El Régimen De Propiedad Horizontal y Que Subroga La Ley 31 de 2010” en artículos que vamos a señalar de la manera más breve y simple que nos sea posible:
“Artículo 6. Para los efectos de esta Ley, los siguientes términos se entenderán así:
1. …
2. Administración. Trabajo conjunto entre el administrador y la Junta Directiva, que consiste en planificar, gestionar, coordinar, controlar y dirigir los diversos recursos con los que cuenta una propiedad horizontal, con el fin de cumplir el mandato de la ley, la Asamblea de Propietarios y los reglamentos del inmueble. … 19. Cuotas de gastos comunes. Suma de dinero que le corresponde pagar a cada propietario por cada unidad inmobiliaria inscrita a su nombre en el Registro Público, con el fin de cubrir los gastos de administración, conservación, reparación, seguros, mantenimiento y operación, así como el Fondo para Imprevistos, según lo establezca esta Ley, su reglamentación, el Reglamento de Copropiedad o lo disponga la Asamblea de Propietarios.
Además, incluye las cuotas ordinarias y extraordinarias, las multas y cualquiera otra debidamente establecida en el Reglamento de Copropiedad o las aprobadas por la Asamblea de Propietarios, así como cualquier otra obligación económica con la propiedad horizontal que esté debidamente sustentada...”
Este artículo nos habla de la obligación que tiene la Administración, que son quienes planifican, gestionan coordinan y demás el día a día de la PH para que los recursos sean utilizados respetando la Ley, los reglamentos y las decisiones de la Asamblea de Propietarios.
Cabe destacar que la Asamblea de Propietarios ejerce una función administrativa toda vez que es el principal ente de toma de decisiones sobre los recursos y demás bienes comunes dentro de la propiedad horizontal, siempre que estas decisiones estén dentro del marco legal, solo que para la ejecución de dichas decisiones se debe apoyar en la Junta Directiva y el administrador.
“Artículo 28. Cuando alguno de los propietarios incumpla su obligación de pago de las cuotas de gastos comunes en el plazo establecido, se aplicarán las siguientes medidas:
1. Se podrá cobrar un recargo de hasta un 20 % sobre la cuota de gastos comunes dejada de pagar, posterior a la fecha establecida en el Reglamento de Copropiedad para el pago de la cuota de gastos comunes o, en su defecto, el último día del mes.
2. Se podrá anunciar en un lugar visible del inmueble el número de la unidad inmobiliaria morosa, número de finca y el monto sin especificación del nombre de su propietario.
3. Se podrá suspender el uso de las áreas comunes recreativas y los servicios comunes, como gas, internet, televisión por cable, cuando es común; servicio de portero eléctrico, uso de elevadores, aseo y demás servicios comunes para cuyo suministro es necesario el aporte de las cuotas de gastos comunes. Esta medida será aplicable a partir de los dos meses o más del vencimiento de la obligación de pago. Se exceptúa de este numeral la suspensión del servicio del agua.
4. Se podrá negar el servicio de vigilancia y seguridad, de correspondencia, servicio de portería, permisos para entrada de materiales o permisos para remodelaciones o construcciones en la unidad.
5. Se podrá restringir el uso de entrada por control remoto o facilidades tecnológicas al propietario de la unidad inmobiliaria morosa y a sus dependientes. Sin embargo, se deberá permitir el acceso del propietario de la unidad inmobiliaria por medio de la entrada de visitantes.
6. Se podrá restringir el acceso vehicular de visitas y proveedores no esenciales y/o urgentes. Deberá ser permitido el paso hasta la unidad inmobiliaria morosa de ambulancias, vehículos de emergencia, autoridades, proveedores de medicamentos o de alimentación, cuando se trate de personas en estado de vulnerabilidad.
7. Se podrá interponer un proceso ejecutivo, sirviendo de título ejecutivo el estado de cuenta o los recibos no pagados. Esta medida será aplicable a partir de los dos meses o más del vencimiento de la obligación de pago.
8. Se deberá informar por escrito a las instituciones acreedoras de hipotecas o fiduciarias sobre las unidades inmobiliarias que mantengan atraso de dos meses o más en el pago de sus cuotas de gastos comunes.
El propietario moroso pagará los gastos en que incurra la propiedad horizontal para la aplicación de estas acciones y recuperación de dichas expensas, incluyendo los honorarios por servicios profesionales.”
Nótese que el anterior artículo parece contradecirse porque señala que cuando un propietario no cumpla con la obligación de realizar el pago de la Cuota de Gastos Comunes “se aplicarán las siguientes medidas” que no dejan margen para decidir si se hace o no, sino que se entiende que se es una orden de hacer, aunque en los numerales del 1 al 7 dicen “se podrá” (salvo el 8) con lo cual debemos entender que se puede hacer todo o algunas de las medidas estipuladas.
Esto nos deja entrever que puedes ejercer la o las medidas que te ofrece la Ley para procurar el cobro de las cuotas no pagadas y que en caso de que estas medidas generen gastos estos deberán ser cargados a la Cuota de Gastos Comunes (según el numeral 19 del artículo 6 antes trascrito) del moroso para que se haga cargo de estos.
En consonancia que lo que señala el artículo 56 numeral 2 de la misma norma que establece que es una obligación del propietario pagar las cuotas de gastos comunes (haciendo énfasis innecesario sobre si son ordinarias y o extraordinarias).
“Artículo 56. Los propietarios serán responsables en lo referente a la participación, conservación y mantenimiento de la propiedad horizontal, teniendo, como mínimo, las siguientes obligaciones:
1. …
2. Pagar las cuotas de gastos comunes ordinarias o extraordinarias en las fechas o plazos establecidos. …”
También encontramos concordancia en el artículo 80 de la ley que habla de las responsabilidades de la Junta Directiva, concretamente en su numeral 22 que dice “22. Autorizar al administrador para que requiera el cobro, por la vía judicial o administrativa, de cualquier deuda de los propietarios.”
Sobre todo, en los casos en que no sea el Presidente de la Junta Directiva quién firme los estados de cuenta y le poder al abogado que llevará a cabo el cobro en proceso ejecutivo.
En función de estos y otros artículos que son concordantes dentro de la norma precitada podemos señalar lo siguiente: