Reglamentación a la Ley 31 y la posibilidad de comparecer virtualmente a las Asambleas de Propietarios. ¿Quién gana y quién pierde?

Son muy recurrentes las consultas que solemos tener sobre la posibilidad de realizar o acudir mediante métodos electrónicos a una Asamblea de Propietarios de una Propiedad Horizontal, eso motivó que escribiéramos dos artículos al respecto con nuestro punto de vista. http://nelsonyordonez.com/2020/03/30/se-puede-realizar-un-asamblea-de-propietarios-de-manera-virtual/ yhttp://nelsonyordonez.com/2020/05/24/se-puede-realizar-una-asamblea-de-propietarios-de-manera-virtual-n2/Posterior a nuestros artículos se ha firmado y publicado en gaceta oficial el Decreto Ejecutivo 151 de 16 de junio de 2020 “Por el cual se Reglamenta la Ley 31 de 18 de junio de 2010, Que establece el Régimen de Propiedad Horizontal." 

Este Decreto Ejecutivo merece un análisis profundo que no podremos dar en tan breve espacio, pues es más largo que la misma Ley 31 y por lo tanto tocará revisar punto por punto en artículos posteriores.

Foto de José Irak Nelson González

Lo importante para el tema sobre las Asambleas de Propietarios y los medios electrónicos que pueden hacer más fácil lograr una reunión legal y el desarrollo de estas, pues sortearía los comunes problemas y dificultades de las cuales podemos mencionar algunas:

• Dificultades para hacer quórum: Al poder asistir virtualmente puedes hacerlo desde la comodidad de tu casa, oficina, en otra ciudad o país. Hay menos limitantes.
• Largas e innecesarias reuniones: Una de las razones por las cuales las personas no asisten a las Asambleas de Propietarios es porque en esas reuniones suelen discutirse (por el derecho de voz de todos los propietarios) muchas cosas que no tienen que ver con la administración de los bienes comunes de la P.H. y suelen demorar muchas horas.
• Prohibiciones de Reuniones físicas: En estos momentos están prohibidas las reuniones físicas (en su mayoría) y no se sabe hasta cuando dejarán de estarlo.

Ahora bien, en nuestro segundo artículo ya explicábamos como el Principio de Legalidad le confería el derecho a los propietarios de las propiedades horizontales a reunirse de la manera que más les conviniese y específicamente decíamos que no había necesidad de cambios en la Ley y que si la interpretación era que no se podía porque la Ley no lo decía (errado para nuestra opinión), tampoco se podía subsanar con un Decreto porque estos son leyes inferiores a las emitidas por la Asamblea de Diputados. 

Ahora, ya que el Decreto Ejecutivo 151 de 16 de junio de 2020 Por el cual se Reglamenta la Ley 31 de 18 de junio de 2010, “Que establece el Régimen de Propiedad Horizontal”, se refiere en su artículo 52 a la posibilidad de acudir Virtualmente a una Asamblea de Propietarios, creemos importante hablar sobre dicho artículo que dice:

“Artículo 52. El Reglamento de Copropiedad podrá disponer que se tenga como asistente a la reunión a los propietarios que participen mediante métodos electrónicos como video – conferencias o cualquier otro mecanismo apropiado que permita al propietario o a su apoderado participar de la reunión como si estuviere presente físicamente.”

Foto de Adela López Muñoz

No entendemos la necesidad del artículo puesto que si una Reglamentación dispone que se puede realizar es porque el Derecho les asiste a los propietarios para hacerlo, lo único que parece crear es la necesidad de que quede por escrito en un Reglamento de Copropiedad, hecho que genera inconvenientes y dificultades para los propietarios. Vamos a mencionar algunos inconvenientes y dificultades que tendrán los propietarios de unidades inmobiliarias para gozar de facilidad para asistir a una Asamblea por métodos tecnológicos:

1. Tienen que realizar una Asamblea de Propietarios: para modificar un Reglamento de Copropiedad se tiene que hacer una reunión de Asamblea de Propietarios y lograr “el voto del 66% de los propietarios de las unidades inmobiliarias que representen, a su vez, no menos del 75% del valor de la propiedad horizontal” tal cual lo señala el artículo 44 de la Ley 31 de 18 de junio de 2010.
   1. Demás está decir que lograr estos porcentajes era complicado ya antes del COVID-19.
   2. Con esto no se prevé que se puedan dar estos cambios en mucho tiempo porque las reuniones tipo Asamblea de Propietarios estarán prohibidas por un tiempo.
2. Posibilidad de pérdida de derechos: Al someter el tema a votación de Asamblea de Propietarios se pone en peligro el derecho que ya tiene la persona de acudir de una forma más amigable a sus reuniones porque la Asamblea de Propietarios podría votar en contra.
   1. Esto no parece tan serio, dirán que así son las democracias, pero lo cierto es que las democracias no someten a votación derechos fundamentales como mi derecho a hacer todo lo que la Ley no me prohíba.
3. Gastos adicionales a las P.H.s: si simplemente aplicáramos el principio de Legalidad explicado en nuestro artículo anterior no tendrían las P.H.s, que gastar en lo siguiente:
   1. Abogados: que sometan la solicitud de modificación al Reglamento de Copropiedad, cuya tarifa mínima por el trámite esta fijada en $700.00, pero es la mínima y se entiende que por el tiempo y especialidad del trabajo podría costar más.
   2. Gastos de confección de Escritura: honorarios de confección, gastos de notaría, con el cierre, testigos, sellos, timbres y demás que no suele ser barato.
   3. Gastos de Derechos de inscripción en el Registro Público: hacer el ejercicio de cuanto costaría en Registro Público es fácil, solo hay que usar la calculadora registral que tienen en la página web, ejemplo:
      1. Un P.H. con voto de sesenta fincas (que hagan los porcentajes), pagaría como mínimo $700.00
      2. Un P.H. con voto de cien fincas (que hagan los porcentajes), pagaría como mínimo $1,100.00
   4. Conclusión de este punto: El P.H. terminaría gastando miles de dólares para hacer una adecuación a su reglamento.

Ahora, ¿Quiénes son los principales perjudicados de una interpretación restrictiva de la Ley? En nuestra opinión la colectividad de los propietarios de las unidades que integran las propiedades horizontales, que lo que realmente necesitan son instrumentos que les permitan administrar y tomar decisiones de una forma más fácil, ágil y práctica para la resolución de los problemas y situaciones que se les presentan. 

Finalmente queremos manifestar que estamos seguros de que nadie quería causar perjuicios a otros y de que las autoridades no tenían la intención de cercenar derechos y crear necesidades innecesarias, pero algunas veces es mejor poder advertirles cuales son las consecuencias de los actos que firman o la interpretación de los mismos para que puedan corregirlos y lograr lo que se necesita, que es la facilidad de administración de los bienes comunes (que son privados), para poder dar el mantenimiento, conservación y administración de las propiedades horizontales.