La importancia del Administrador en la Propiedad Horizontal

Ante la gran cantidad de inscripciones de proyectos al Régimen de Propiedad Horizontal parece que toma vital importancia la figura del “Administrador de P.H.”, quien tiene la responsabilidad de hacer que todo funcione bien y otras cosas más.

Pero ¿Todos sabemos cómo esta definido el administrador y cuáles son sus funciones? ¿Cuáles sus derechos y qué obligaciones deben cumplir?

Entremos a revisar según la norma vigente (como es nuestra costumbre) estas y otras interrogantes que pueden ayudarnos a comprender mejor la figura, su importancia y tal vez de ahí sepamos como potenciarla para su mejor funcionamiento.

La Ley 31 de 18 de junio de 2010 “Que establece el Régimen de Propiedad Horizontal”, en su artículo 5, numeral 2 define qué es un administrador cuando señala:

“Artículo 5. Para los efectos de esta Ley, los siguientes términos se entenderán así:2. Administrador. Persona natural o jurídica que administra una o más unidades inmobiliarias incorporadas al Régimen de Propiedad Horizontal.”

Esta misma norma le da funciones al administrador en los siguientes artículos, en los cuales resumimos su contenido:

Artículo 14: Función de asignar estacionamientos y demás bienes anejos que correspondan a los propietarios.

Artículo 21: Gestionar las reparaciones que debe realizar un propietario cuando perjudique a otro y gestionar su cobro según el artículo 25.Artículo 25: Entablar procesos ejecutivos a morosos, anunciar en lugares visibles la morosidad, suspender o cortar el acceso, beneficio y uso a las áreas comunes, gas cuando es común, Internet, televisión por cable, servicio de portero eléctrico, aseo y demás servicios comunes.

Artículo 26: Levantar acta por daños causados a terceros por propietarios, invitados o dependientes y gestionar su cobro por la vía legal en caso de que el culpable se niegue a pagar.

Artículo 30: Denunciar ante el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial a cualquiera que infrinja las prohibiciones contenidas en el artículo 29 de la Ley 31.Artículo 31: Solicitar permisos para que se puede ingresar a las unidades inmobiliarias o bienes anejos con el fin de hacer reparaciones.

Artículo 50: Facultad para convocar Asamblea de Propietarios Ordinaria y Extraordinaria.

Artículo 52: Desempeñarse como Secretario Ad-Hoc en caso de ausencia del titular, si la Asamblea lo Designa.

Artículo 53: Entregar copia del Acta de Asamblea de Propietarios cuando lo soliciten los propietarios.

Artículo 61: Varias que se desprenden de las responsabilidades de la Junta Directiva.

Artículo 72: Contiene todas las obligaciones que incluyen las que le asigne la Ley 31, el Reglamento o la Asamblea de Propietarios.

Artículo 76: Recaudar las cuotas de los propietarios y manejar los fondos del P.H. conforme al presupuesto.

Artículo 88: Emisión de Paz y Salvo por venta u otras.

Siguiendo con el tema de los administradores y a la luz de todas las normas que acabamos de repasar se desprende la gran responsabilidad que tienen los mismos, y más toda vez que en el día a día son muchas las situaciones que deben enfrentar para mantener la buena convivencia y por ende el completo disfrute de los bienes por parte de los propietarios de un P.H.

En otro artículo titulado ¿Es necesario tener un administrador en tu Edificio/P.H.? ya hablábamos un poco de lo conveniente que es tener a esta figura de apoyo para las Juntas Directivas de propiedades horizontales. Abajo dejamos el vínculo de dicho escrito http://nelsonyordonez.com/2018/09/18/panama-abre-las-esclusas-al-comercio-con-china/

No queremos terminar sin aportar unas breves conclusiones del tema:

1. Cada vez son más las propiedades horizontales, y por ende un mayor número de personas viven o trabajan bajo dicho régimen legal, por lo que, la figura del administrador será de mayor importancia para la sociedad en general.
2. Es importante que los propietarios y la Junta Directiva conozcan las funciones del administrador.
3. Es importante que el administrador conozca cuáles son sus funciones.
4. Se hace necesaria la profesionalización y capacitación del administrador.
5. Es posible que estemos ante la necesidad de la creación de un nuevo gremio: “El de Administradores de Propiedad Horizontal”, el cual tenga su propia legislación que lo regule.

Finalmente, hemos querido enfatizar y expresar nuestra opinión sobre esta figura dentro del engranaje y funcionamiento de las propiedades horizontales, ya que en momentos como los que vivimos consideramos que se requiere de personal capacitado para el manejo de situaciones como las suscitadas por la Pandemia de Covid-19 o incluso por manejo de crisis adicionales que se puedan suscitar en cuanto a eventos de caso fortuito o fuerza mayor en un momento determinado, para hacer de la convivencia entre vecinos en una situación de crisis un evento más manejable.