Con entrada en vigor de la Ley 284 de 14 de febrero de 2022 “Sobre El Régimen De Propiedad Horizontal y Que Subroga La Ley 31 de 2010” se han dado algunos cambios importantes a la normativa la cual regula la materia de la Propiedad Horizontal, entre los que podemos mencionar la adición de responsabilidades y obligaciones de los propietarios, las cuales han tomado desprevenido a más de uno.
Tal vez la disposición que más reacciones y comentarios y discusión ha generado, tanto a favor como en contra, sea la estipulada en el Numeral 1 del Artículo 56, que señala de forma taxativa que existe la obligación de los propietarios de acudir a las reuniones de Asamblea de Propietarios.
“Artículo 56. Los propietarios serán responsables en lo referente a la participación, conservación y mantenimiento de la propiedad horizontal, teniendo, como mínimo, las siguientes obligaciones:
- Asistir de manera obligatoria a las reuniones de la Asamblea de Propietarios. De no hacerlo, se impondrá una multa de un mínimo del 20% de la cuota de gastos comunes. La Asamblea de Propietarios podrá aumentar este porcentaje. Igualmente, todo propietario de una unidad inmobiliaria debe acreditar su condición como tal.
- …”
A pesar de las protestas de quienes están en desacuerdo con la norma, esta es, a nuestro criterio, una materia de lógica y sentido común, puesto que es la Asamblea de Propietarios la que tiene como potestad la toma de las decisiones importantes siempre que se den dentro de una Reunión de Asamblea de Propietarios. En efecto, tal es la gravedad de esta Asamblea de Propietarios, que la misma, junto a su acta, es sujeto de inscripción en el Registro Público de Panamá.
Para los que están relacionados con el mundo de la Propiedad Horizontal no es un secreto que uno de los principales problemas para el funcionamiento de una PH es precisamente la inasistencia de los propietarios a las reuniones.
Tomando en consideración el hecho que la propiedad horizontal es una forma especial de propiedad donde convergen lo común con lo privado, siendo lo común necesario para el goce y disfrute de lo privado, es totalmente entendible que la norma vele por el correcto funcionamiento de dichas entidades colocando una obligación a quienes tienen los derechos, y a aquellos quienes serían potencialmente los más perjudicados por la inacción de la Asamblea de Propietarios.
“Artículo 1. Se crea el Régimen de Propiedad Horizontal como un tipo especial de propiedad, con independencia funcional, en donde coexisten bienes privados con bienes comunes, con salida apropiada a la vía pública.”
Con las facilidades que da la Ley para acudir o hacerse representar ante la Asamblea de Propietarios, las excusas para la inasistencia a dichas reuniones han quedado sin sustento. A razón de esto, la norma le ha otorgado a la Asamblea de Propietarios de herramientas para combatir la inasistencia por medio de la imposición de sanciones económicas en el orden de una multa del veinte por ciento (20%) o más, de la correspondiente cuota de gastos comunes a aquellos quienes igualmente incumplan con la obligación tanto de asistir, como la de hacerse representar.
Es importante resaltar que, aunque la Ley no lo contempla de manera literal, pudieran darse razones realmente serias las cuales impidan a un propietario el acudir a estas reuniones por caso fortuito o fuerza mayor, como lo puede ser un accidente, o enfermedad grave u otras circunstancias que prive a la persona de la capacidad para acudir o nombrar representante y esto tal vez podría ser considerado.
Sin embargo, la sanción producto de la inasistencia o la falta de representación no es opcional, tomando en cuenta la forma tal y como está redactada la norma. Es decir, la norma no da lugar a dudas o interpretación ambigua del carácter obligatorio de la multa, la cual no depende ni de la Asamblea de Propietarios (la cual solo puede aumentar el porcentaje de esta) ni mucho menos de la Junta Directiva.
Es por ello por lo que recomendamos a todo aquel que sea propietario de una propiedad horizontal, o unidad inmobiliaria, que acuda a las reuniones de Asamblea de Propietarios, ya sea físicamente, por medio de representación a través de un apoderado, o en los casos en que las reuniones sean virtuales.
Recomendamos también a la Juntas Directivas que no dejen de cargar las multas a aquellos propietarios que no acuden pues es mandato de Ley, en virtud de lo previamente expuesto. Es decir, dicha multa no es opcional, y representa una herramienta a la cual la Asamblea de Propietarios de un determinado PH tiene acceso a modo de defender tanto el mejor interés, como los derechos de los propietarios de unidades inmobiliarias.