La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 114 que para realizar una transferencia de una finca que se encuentre inscrita bajo el Régimen de Propiedad Horizontal es requisito presentar ante el notario varias evidencias escritas, siendo una de ellas el Paz y Salvo que da fe de que esa propiedad está al día con sus obligaciones económicas para con la propiedad horizontal a la que pertenece.
Este artículo no da pie a ninguna excepción, siendo claro en redacción y por lo tanto exento de interpretaciones, pero para su propia revisión lo transcribimos de la Ley 284 de 14 de febrero de 2022 Sobre El Régimen De Propiedad Horizontal y Que Subroga La Ley 31 de 2010:
“Artículo 114. Para la transferencia de una unidad inmobiliaria inscrita bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, el propietario o adquirente de esta deberá presentar al notario público evidencias escritas, como el certificado de paz y salvo con la propiedad horizontal firmado por quien haya sido debidamente facultado para ello en la ley o el Reglamento de Copropiedad.
Esta certificación también será necesaria en caso de adjudicación por remate judicial y será expedida por el administrador o de acuerdo con el orden jerárquico de dignatarios establecidos en la presente Ley. La certificación deberá ser exigida por el notario público para su protocolización en la respectiva escritura.
En ausencia de la Asamblea de Propietarios, Junta Directiva o administrador durante un periodo de más de cinco años, se inscribirán las órdenes dictadas por el Órgano Judicial o el Ministerio Público, sin necesidad de paz y salvo a que se refiere este artículo.”
¿En qué momentos se produce una transferencia de la unidad inmobiliaria? Estas se producen en los siguientes casos:
Estos últimos han tenido una consideración diferente pues es del criterio de algunos que las transferencias por Fideicomisos no requieren el requisito de Paz y Salvo, siendo esto un error según nuestro criterio, porque cuando un bien inmueble se inscribe dentro de un Fideicomiso el titular de este cambia y por lo tanto existen una transferencia de la titularidad del bien.
Así, siendo esta transferencia “temporal” o no, de igual manera se produce el fenómeno de transferencia de la titularidad del bien inmueble y esto puede generar una serie de situaciones a saber:
Ejemplo:
Una propiedad horizontal inicia un proceso de cobro de morosidad ante los tribunales, presenta la demanda con sus respectivas pruebas (certificaciones de registro público que prueban existencia y propiedad), el proceso se admite, se ordena el pago, se notifica…. Pero en el camino, la propiedad es objeto de un contrato de Fideicomiso y cambia de titular.
El proceso queda viciado toda vez que la demanda se interpuso contra alguien que ha dejado de ser propietario, ya sea temporal o permanentemente, existiendo uno nuevo que no es parte de la demanda lo que obligaría al desistimiento de esta y a reiniciar un proceso con todos los gastos económicos y pérdida de tiempo que esto representa.
Es claro que estos posibles hechos podrían generar perjuicios de a la propiedad horizontal que se vería impedida de cobrar las morosidades demandadas por un largo periodo, lo que ocasiona problemas para el pago de las obligaciones, pues el cobro de las cuotas de gastos comunes es fundamental para la existencia y conservación de la propiedad horizontal, lo que suscita perjuicios al no cumplirse con lo proyectado en cobros para cubrir el presupuesto.
Sobre si un Fideicomiso transfiere la titularidad de un bien inmueble no debe existir discusión, incluso el propietario inscrito en el Registro Público cambia, por lo tanto, no deben existir dudas al respecto. Más si dichos instrumentos jurídicos tienen clausulas como estas:
“TERCERA: (Los Bienes Fideicomitidos). EL FIDEICOMITENTE transfiere de forma irrevocable en fideicomiso, y entrega a LA FIDUCIARIA los bienes y derechos de su propiedad inscritos a continuación:
Uno (1) Finca XXXXXXXXXX, Código de ubicación XXXX, Sección de Propiedad, Provincia de XXXXXX, con una superficie de XXXX, cuyas medidas linderos y demás detalles constan en el Registro Público de propiedad de la sociedad XXXXXXXX.
Dos (2) También formarán parte de este fideicomiso y quedarán sujeto a lo dispuesto en este instrumento los siguientes bienes: a. Las accesiones naturales, las mejoras presentes o futuras, declaras o no declaradas, así como las mejoras en proceso de construcción, los frutos pendientes, las rentas que produzca la finca descrita…”
Sí bien es cierto que los fideicomisos están exentos de “todo impuesto, contribución, tasa, o gravamen”, con algunas excepciones según las normas, también es cierto que las propiedades inscritas y transferidas en fideicomisos deben cumplir con sus obligaciones de pago de impuestos y pago de cuota de gastos comunes en caso de que estén inscritas al Régimen de Propiedad Horizontal.
Esto queda claro si se observa que en todas las transacciones de Fideicomisos se exigen paz y salvos de inmuebles ante la Dirección General de Ingresos del Ministerio de Economía y Finanzas.
Por error de interpretación se ha estado omitiendo la exigencia establecida en el artículo 114 de la Ley 284 de 14 de febrero de 2022 Sobre El Régimen De Propiedad Horizontal y Que Subroga La Ley 31 de 2010, obligación que anteriormente estaba estipulada en el artículo 88 de la Ley 31 de 18 de junio de 2010 y por lo tanto no es nueva.