El Fondo para Imprevistos es definido en el numeral 24 del artículo 6 de la “Ley 284 de 14 de febrero de 2022 Sobre El Régimen De Propiedad Horizontal y Que Subroga La Ley 31 de 2010” y en dicha definición señala que es una suma que se recauda anualmente y que tiene como destino hacerles frente a obligaciones, obras u otros que se presenten de forma imprevista y que dicha suma se conformará con el 1% del ingreso anual de la propiedad horizontal.
Transcribimos un extracto de dicho artículo con el numeral correspondiente para su propia lectura y comprensión:
“Artículo 6. Para los efectos de esta Ley, los siguientes términos se entenderán así:
1. …24. Fondo para Imprevistos. Suma obligatoria recaudada de forma anual destinada para atender y financiar las obligaciones, obras o expensas que se presenten de forma imprevista dentro de la propiedad horizontal, conformada como mínimo por el 1 % de la totalidad de los ingresos anuales y de las cuotas de gastos comunes de los propietarios de la propiedad horizontal. …”
A nuestro criterio, el mencionado fondo tiene su génesis en el artículo 47 de la Ley 31 del 18 de junio de 2010 “Que establece el Régimen de Propiedad Horizontal” que disponía como finalidad de la Asamblea de Propietarios administrar y mantener de manera eficaz la propiedad horizontal, “así como por el ahorro” para contar con fondos para la preservación del bien común.
Como podemos ver, ya establecía que la Asamblea de Propietarios debía tener un ahorro para hacer frente a situaciones que afectaran de forma negativa a la propiedad horizontal y que ese ahorro no era para lucrar, sino para atender las necesidades de los bienes comunes.
En otras palabras, el ahorro no era para utilizarse en invertir ni emprender ningún tipo de negocio, sino para hacer frente a lo antes mencionado.
“Artículo 47. La Asamblea de Propietarios es el máximo organismo de gobierno dentro del Régimen de Propiedad Horizontal y estará formada por los propietarios. La Asamblea obtendrá su personería jurídica al inscribirse el Reglamento de Copropiedad en el Registro Público y actuará bajo el nombre de Asamblea de Propietarios de la Propiedad Horizontal seguida del nombre del inmueble. Su finalidad es velar por el mantenimiento y la buena administración de la propiedad horizontal, así como por el ahorro, a fin de contar con los fondos para la preservación del bien común, y no el lucro.”
Artículo de Ley Derogada
Luego la “Ley 284 de 14 de febrero de 2022 Sobre El Régimen De Propiedad Horizontal y Que Subroga La Ley 31 de 2010” profundiza aún más en el Título VII titulado “Administración de la Propiedad Horizontal”, Capítulo 1 “Fondo para Imprevistos” en sus artículos 46, 47 y 48. Que señala lo siguiente:
También en los artículos 49, 80 y 82 se establece los siguiente:
Lo cierto es que la Ley impone una obligación de establecer dicho fondo sin que se contemple la realidad económica de la mayoría de las propiedades horizontales existentes cuyos presupuestos no contemplan ahorros y que muchas veces los fondos recaudados mensual y anualmente no alcanzan a cubrir las necesidades básicas de la propiedad horizontal.
Ejemplo de lo que se señala en el párrafo anterior, es la necesidad de una gran cantidad de P.H.s de aprobar una cuota extraordinaria para pintar la fachada y otros bienes comunes del edificio, cosa que pasa comúnmente. Este gasto es totalmente previsible, pero como el aumento de cuotas en un problema para casi todas las P.H.s, se convierte en una necesidad regular para la que no se tienen fondos.
Las propiedades horizontales que tengan un presupuesto limitado por la cuota de gastos comunes establecida a la fecha tendrán que convocar Asambleas de Propietarios Ordinarias o Extraordinarias para tratar el tema del aumento de la Cuota de Gastos Comunes para así poder hacer frente a la obligación interpuesta por la Ley.
Esto no se antoja nada fácil si se toma en consideración que para aumentar la Cuota de Gastos comunes se debe contar con una votación de Asamblea de Propietarios establecida en el artículo 35, que transcribimos a continuación:
“Artículo 35. La modificación de cuotas de gastos comunes ordinaria o la aprobación de cuotas de gastos comunes extraordinarias en primera convocatoria requerirá de la aprobación de la Asamblea de Propietarios mediante la votación favorable de, por lo menos, el 51 % de la totalidad de las unidades inmobiliarias que se encuentren al día en el pago de las cuotas de gastos comunes.
De no lograrse el quorum reglamentario en la reunión de la Asamblea de Propietarios en primera convocatoria en donde se modifica la cuota de gastos comunes ordinaria o la aprobación de una cuota de gastos comunes extraordinaria, el secretario de la Junta Directiva o quien esté ejerciendo esta función levantará un acta dejando constancia de la situación y cualquier otro hecho relevante que debe ser conocido por los propietarios ausentes. Los presentes podrán establecer una nueva fecha para la celebración de una nueva reunión, la cual deberá ser convocada de acuerdo con lo establecido en esta Ley con un mínimo de diez días calendario después de la primera, con la misma agenda, horario, forma y lugar para tratar la modificación de la cuota de gastos comunes ordinaria o la creación de una cuota de gastos comunes extraordinaria. En la segunda convocatoria bastará con la aprobación de, como mínimo, el 30 % de la totalidad de las unidades inmobiliarias que se encuentren al día en el pago de las cuotas de gastos comunes.
En estos casos le será aplicado lo preceptuado en el numeral 50 del artículo 6 de esta Ley.”
Esto se suma al hecho que hemos mencionado anteriormente y es que no todas las propiedades horizontales estarán preparadas para aumentar su Cuota de Gastos Comunes para hacer frente al cumplimiento de la Ley.
Existen otras interrogantes con respecto al Fondo para Imprevistos tales como:
De la experiencia que se produzca en la práctica de la administración de la propiedad horizontal con respecto al Fondo para Imprevistos y otras obligaciones impuestas por la Ley 284 de 14 de febrero de 2022 nacerán las posibles soluciones a los posibles problemas que se puedan generar.