No es nada extraño que muchos de los conflictos que se generan entre vendedor y comprador de un bien inmueble se originen por el precio de dicho bien, sobre todo si el mismo puede variar en el futuro por causas que no son del todo claras o que no pueden ser controladas totalmente por las partes.
En el caso de la relación entre un promotor inmobiliario y un comprador de bienes o servicios finales (consumidor) es muy común encontrarnos con una causa que genera dos formas de ver las cosas dentro de la relación. Esta causa suele ser la estructuración del proyecto según las reglas y precios del momento en el que el mismo fue concebido y ofrecido.
Esto acarrea, por ejemplo, que el valor de los materiales, salarios y otros presupuestados para la construcción de la obra pueda variar. También suelen variar los tiempos aproximados de entrega de esta, ya que un atraso con un trámite puede traer consecuencias serias en efecto dominó en cuanto a demoras para todo el proyecto.
Pero queremos centrarnos en un tema en particular que desata procesos judiciales por desacuerdos entre el promotor y el consumidor. Este es el derecho o no, que le asiste al primero para aumentarle el valor de venta al bien que está por vender y en cuales casos éste aumento es legal o no.
La mayoría de los contratos de promesa de compraventa de un bien inmueble tiene una cláusula parecida a la que transcribiré a continuación:
“El precio de venta del APARTAMENTO ha sido fijado teniendo en consideración los costos actuales de desarrollo de EL PROYECTO, costos estos que incluyen los salarios y demás prestaciones sociales y el precio de los materiales necesarios para efectuar las obras de EL PROYECTO, vigentes al momento de la firma del presente Contrato. Queda convenido que cualquier aumento en el costo del desarrollo de EL PROYECTO, incluyendo aquellos que se produzcan como resultado de aumentos en el costo de salarios y demás prestaciones sociales, o en el precio de los materiales de construcción que se incorporen a EL PROYECTO, o regulaciones dictaminadas por entidades gubernamentales, o el aumento de las existentes, o el aumento de los costos de EL PROYECTO por razones financieras o de cualquier otra índole que sea justificada a juicio de EL PROMITENTE VENDEDOR, dará derecho a éste para aumentar el precio de venta hasta un cinco por ciento (5%) del precio total de venta de EL LOTE pactado en este Contrato y en caso de darse el incremento, deberá notificarlo por escrito a EL PROMITENTE COMPRADOR, a la dirección que se pacta en la cláusula xxxxxxx, a más tardar siete días antes de que se le comunique que EL APARTAMENTO está listo para ser entregado y antes de la firma de la Escritura Pública que contenga el Contrato de Compraventa definitivo.
En el evento de incremento de cualquier costo y aplicación de este derecho de aumentar el precio de venta, EL PROMITENTE VENDEDOR se compromete a presentar por escrito a EL PROMITENTE COMPRADOR, el valor que representa el aumento, a fin de que el mismo sea cancelado por EL PROMITENTE COMPRADOR, a más tardar siete días de que se le comunique que EL APARTAMENTO está listo para ser entregado y antes de la firma del Protocolo de la Escritura Pública.”
¿Esto implica que el promotor puede realizar los aumentos según su criterio?
¿El consumidor está obligado a pagarlo?
Para ambas preguntas la respuesta es No. Cuando se da un aumento en el precio de la construcción de la obra, sea cual fuere su causa, para el que construye debe ser factible probar dicho aumento toda vez que teniendo todo presupuestado se puede verificar en cual de los renglones de gastos se incrementaron los costos.
Por lo tanto, corresponde al promotor probar que existe un aumento en el costo de la obra y que ese aumento debe reflejarse en la suma convenida para la venta y teniendo en consideración los porcentajes de aumento. Para ello existe la Unidad de Análisis de Aumento de Costos (UAAC) de la Autoridad de Protección al Consumidor y Defensa de la Competencia (ACODECO), en donde se presenta de manera formal la solicitud para autorizar el aumento en los costos.
Esto ha sido varias veces establecido por nuestros tribunales de justicia quienes han señalado no pocas veces que la carga de la prueba sobre el aumento del costo de la obra lo tiene el consumidor tal como se ve manifiesto en el extracto de sentencia que transcribimos:
“JUZGADO OCTAVO DE CIRCUITO, RAMO CIVIL, DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DE LA PROVINCIA DE PANAMÁ. Panamá, veintiocho (28) de octubre de dos mil veintiuno (2021).
..Proceso de Protección al Consumidor promovido por JOSE RODOLFO HERBERT DE GRACIA en contra de ALTOS DE MIRAFLORES, S.A.
SENTENCIA N°49
Veamos ahora lo relativo al incremento del precio de venta producto del alza en la mano de obra. Mediante Adenda N°4 de 4 de julio de 2016 se dejó indicado que el apartamento 15-D del PH Sky Point Towers incrementó el precio a razón del alza en la mano de obra, debiendo el consumidor pagar la suma adicional por SEIS MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y OCHO BALBOAS CON 60/100 (B/.6,478.60). En el expediente consta que se practicó prueba pericial. Se deja constancia de la participación de los peritos nombrados por el Tribunal y por la parte actora, no se contó con participación de la parte demandada.
Los peritos plasmaron en sus respectivos informes que la sociedad demandada no suministró información suficiente o documentación que permitiese la verificación de que la construcción del proyecto PH SKY POINT TOWERS sufrió un alza en el costo de la mano de obra. Debe señalar este Tribunal que considerando que la sociedad demandada es la promotora del proyecto, es ésta quien se encontraba en mejor posición para demostrar que los costos inicialmente presupuestados para la construcción del proyecto sufrieron un incremento producto del alza de la mano de obra, ello sin perder de vista que es a la demandada a quien le corresponde justificar el incremento supuestamente ocasionado y no al consumidor.
Pues bien, la sociedad demandada dentro de la causa no aportó ni adujo prueba que acredite plenamente que el monto cobrado por la suma de B/.6,478.60 se justifique en un incremento en la mano de obra para la época en que se construyó el proyecto y específicamente, la unidad departamental vendida al consumidor. No sobra señalar que el artículo 79 de la Ley 45 de 2007 dispone que los contratos deben expresar el total de la sumas a pagar, así como los casos en que podrán adoptar ajustes en el precio; también debe recordarse lo dispuesto en el artículo 43 del Decreto Ejecutivo 46 de 2009 que los contratos deberán expresar el monto total del precio de venta por pagar y su forma de pago. Los contratos podrán detallar condiciones y/o factores que puedan motivar la revisión e incremento del precio de venta, estableciendo valores de referencia, fórmulas específicas a emplear y el tope de tal incremento. En los contratos se especificará el término en que el promitente vendedor deberá comunicar al promitente comprador el ajuste de precio. De igual manera, las partes deben pactar el término con el que contará el promitente comprador para hacer el pago del incremento... A falta de determinación de los índices aplicables, el promitente vendedor podrá establecer un incremento hasta el tope pactado, siempre que sea proporcional al incremento efectivamente registrado, acompañándolo con las pruebas que acrediten el aumento...”
A pesar de lo arriba señalado, nos encontramos con algunos promotores que sabiendo que no han cumplido con el trámite pertinente para que se les autorice el aumento del precio de venta de la propiedad, deciden ejercer presión sobre el comprador para que pague lo que ellos consideran ha sido el aumento del costo del proyecto.
Son pocos los promotores inmobiliarios que no tengan por norma el aumento del valor de venta por aumento de costo de construcción, que probablemente si existió pero que por fallas en su organización y estructura organizativa no cumplen con las etapas correspondientes para lograr la aprobación y al final se les hace difícil probar.
Es un derecho del promotor intentar cubrir los costos adicionales en su proyecto y también es un derecho de los propietarios solicitar la comprobación de dichos aumentos, de no pagarlos en caso de que no se pueda comprobar, e incluso de exigir su devolución aún después de haberlos pagado.